(2019-09-05 21:34)
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本文原标题为:深圳房价何时赶超香港?

   上周六,易叔受腾讯房产旗下“奶牛财经”邀请,与刘晓博、樱桃大房子等九位财经、地产大V一起,就粉丝提出的问题进行现场解答。

  

   一、不要投资特别贵、单价高的写字楼

  1:贸易战加剧,经济持续低迷,对写字楼市场会引发哪些连锁反应?如果要买写字楼自用兼保值,有哪些片区可以推荐?

  易叔:过去的十年,写字楼在深圳属于最差的投资品种之一。投资回报来看第一是住宅,第二是公寓,第三是写字楼,比写字楼更差的是商铺。

  中美贸易战对深圳的写字楼影响不是特别大,虽然今年有一些高端写字楼价格明显便宜了,但这是因为从去年开始的中央对P2P行业的毁灭性洗牌

  深圳是P2P行业的技术大本营,只有这样的暴利行业才能支撑200一平的高端写字楼。这个行业大溃败的时候,剩下的10%-20%都是正规银行的互联网金融。

  未来几年,受中美贸易战的影响,中国的经济长期来看不会特别好。但深圳沉淀了全国的优势资源,深圳的优势产业虹吸全国的资源,而不仅仅是粤港澳大湾区的资源。所以即便出现某些地方的经济特别差,但深圳的经济不会有大的问题。

  从整体来说,深圳的写字楼是供大于求的,我的建议是不要投资特别贵、单价高的写字楼

  国内投资房产不看租金回报率,而是看房价增长率。但写字楼这几年的增长率很差,也可以说是最差的一个投资品种。写字楼房价回报率低,如果非要投写字楼,就投小微企业集聚地的写字楼,比如沙井、光明的中小企业集聚地。

  首先,很好租,不太容易受到个别行业冲击的影响。其次,深圳定义了先行示范区后,随着深中通道的打通,整个粤西大量的中小企业会来到深圳,靠近西部的沙井、西乡、光明的普通写字楼都可以考虑。

  此外,深圳还有一种房产叫工改。工改主要有两种房,主要是写字楼,还有就是写字楼配套的宿舍。

  工改房比较便宜,但是它会限制以公司名义购买,不允许个人购买。虽然工改房的交易比较困难,但你买的高端写字楼交易就很容易吗?一样的交易困难。

  你不如去买工改的写字楼,一样是大红本,可以贷款,有可能会让你赚到钱。

  所以说关于写字楼,如果非要投资的话,建议西部这条线,可以赌一下深中通道这边涌过来的中小公司。因为以前他们过来要走虎门大桥,虎门大桥一年堵360天。

  他们跑到广州只能做一些低端产业,通过深中通道他们可以来深圳做一些中高端产业。他们有了这样的机会,肯定要把总部和研发中心搬到深圳的。

  

   二、商铺的变性特别大,不建议投资

  2.香港的商铺最近都在跌了,深圳的商铺还能不能碰?深圳商铺投资有哪些坑要避?

  易叔:现在投资商铺要找什么样的地方呢?找人特别多,尤其是中低端人口,

  但主要还是取决于政府的规划,比如片区的规划、哪里要盖写字楼、哪里要修地铁等等,都会影响到商铺。商铺的变性特别大,受此影响,商铺投资的坑很多,最专业的投资人都得靠运气,因此不建议投资。

  

   三、刚需不要等,投资看好光明

  3. 石岩背靠南山,房价才4万一平,地铁6号线,13号线开通后会怎样?光明中心、石岩、西丽哪个爆发力更强?或者性价比更高?

  易叔:石岩这个地方在南山西丽后边,那边房价一直不怎么好,原因是那边的厂特别多,这就意味着说低端人口聚集,就业人口的收入不高。

  我们看房价的高与低,得先看在这边买房子的人群的收入情况。为什么说深圳湾房价最高,就是因为深圳收入最高的人群在深圳湾。

  石岩,离南山这么近,比沙井离关内近很多。但沙井有最大的会展中心,未来有很大的规划,我在17年的时候跟粉丝说,在深圳买房要买两个地方,有钱的去深圳湾,没钱的去沙井,但是他们看不懂,跟我纠结了很久沙井是否可以投资。

  但石岩是不是也可以买?这几年找我咨询的有一个问题很关键——你是投资还是自住?如果问的人不清楚, 那回答的人更没法回答清楚。

  现在买房,如果你是以自住为目的,有小孩、需要工作、需要过户、需要学位等,那你现在马上就买,不要等,永远不要等明天房价是不是便宜一点。

  我就拿日本举个例,如果你真的是刚需,日本那么大的冲击都挺得过去。而如果你是投资,第二年你就活不下去了。

  所以说如果你从自住的角度来考虑,你说我买哪个地方?就看你离哪近,你以后想在哪生活,不要考虑哪个地方的房价会涨得更高一点。以后深圳都会涨,该涨的时候都会涨。不要问这个事情,因为你现在不是投资。

  如果从投资的角度来看的话,这几个片区我认为光明最好。第一,光明新区是一个从新整体规划建设的地方,它必须有几个规划的特别好的区域,像福田香蜜湖、南山粤海街道办。所以你就要去看光明那边最好的区域在哪里,最好的规划在哪里。

  还有一个说6号线跟13号线两个地铁线路,这两个都是快线,但他们又不太一样。6号线的走向是横着拉过来的,延伸过来以后就到了科学馆那边。这条快线的问题就是没有高端就业的聚集地。

  而13号线直接到深圳湾。我以前说过一句话,“看光明的房价,不要在光明看,去深圳湾口岸那里感受一下,看看深圳湾和粤海街道办辖区打工的白领,多久能到你买的楼盘

  这里面的逻辑就是看能在这里接盘买房子的人的收入情况是怎样的?因此13号线才是重点,6号线无关紧要,这是个问题。

  性价比高我就不说了,如果你想投资的话,你不要讲性价比。因为性价比高你也不一定能赚到钱。就像买股票,茅台你说性价比高不高?你说垃圾股的性价比很高,那我们就不说这个问题了。

  

  四、深圳豪宅的未来比香港还要好

  4.深圳的豪宅最高到30万一平了,还有投资机会吗?深圳的豪宅会不会赶超香港?

  易叔:很久之前我就和粉丝聊过,深圳的豪宅以后会和香港一个水平,现在又有了先行示范区这样的保障。

  我对先行示范区的理解有点不一样,有的人认为这意味着深圳可能会成为一个直辖市,而我一直反对深圳成为直辖市的这个概念

  从广东省的角度来说,它是一个经济大省,深圳要成为直辖市,就必须把惠州和东莞吸进来,不然地不够用。如果把惠州和东莞吸进来,那广东的经济地位在全国会一落千丈。

  在深圳成为先行示范区之前,广东省着力打造大湾区,一直压制深圳。现在有了先行示范区的概念,反过来广东省还要响应国家的号召,全力支持深圳。但深圳会不会成为直辖市呢?我相信不会,如果以牺牲掉广东来成全深圳的话,这笔生意太不划算。

  我之前有提过深港一体化的概念。深圳的未来在香港,香港的未来在深圳。因为香港最大的问题是什么呢?好的人才留不住、老弱病残出不来,港商买空卖空,抛弃实业,没有未来。

  所以我们看到这轮深圳的政策里有一条:承接香港的人口,做好港澳居民在深圳长期居住的准备,澳门不是主要问题,主要是在香港。

  中央希望在香港不能解决的问题,深圳能给它解决。所以我认为深港一体化是未来的趋势,而不是深圳是一个直辖市的概念

  从近十年深圳的交通建设来看,在不到2000平方公里的土地,高铁枢纽、地铁密度属全国首位。像北京、广州那么大的城市,才有多少高铁枢纽?

  这些都是在做长期准备,中央一直以来为深圳定的调就是融合香港。香港需要一个城市去融合它,将它接纳进来,而不是让它自取灭亡。通过这次的先行示范区,我更加看到,深港一体化以后会在各个方面开始加速。

  回过头再看,深圳的豪宅会不会赶超香港?我觉得肯定会。现在中央对深圳的期望更高,深圳需要做更好,就要有闪光点,那么豪宅也是闪光点。所以目前来看,深圳豪宅的未来比香港还要好。

  

  五、深圳以后各个片区没有差的,只有更好

  5.东莞黄江临深位置值得长线持有么?还是等两年再卖深圳?

  易叔:这个问题比较混乱,我直接说答案吧。尽快买深圳,买最便宜的房子都可以,因为深圳现在是先行试验区。

  我们以前在分析深圳的房子时都是通过产业、收入去分析,还有深圳哪个地区的爆发力会更好,哪里的接盘侠以后会有能力把房价提高等等。

  而以前广东也好,国家也好,期望深圳把经济和产业快速的冲刺上去就可以了。至于深圳是不是一个综合发展的平台城市,广东也好,中央也好,并不看重。

  这就造成深圳现在面临很多的问题,如学位问题、医疗问题。现在深圳的整体教育资源、医疗水平跟广州差很多,因为以前给深圳设计的定位就不指望深圳能去解决。

  现在深圳成立了先行试验区,而且在文件里面明确提出,要把这些相关的政府配套服务职能提升起来。

  因此我认为深圳的房地产发展思路已经发生了重大的转变。 以前我们分析深圳的时候是分析产业聚集在哪里,高端人口在哪里聚集。

  而以后深圳这2000平方公里的土地,要在大湾区承担吸收优质资源的功能,很多人才要过来,当然有一些跟不上的要转换出去,可能有一些工厂要迁到粤西去,迁到更偏远的地方去,腾出空间引进更好的人才。

  那就意味着现在这些土地对深圳成为整个大湾区的龙头是非常紧张的。那以前我们觉得深圳有些发展不太好的地方,可能都会发生彻底的改变。

  也就是说深圳以后各个片区没有差的,只有更好,投资的本质已经改变。有了整个政策,深圳房价的未来增长率甚至要比香港还要高,深圳房价肯定还有空间。

  大家都看到房住不炒这个趋势了。那还有一些被低估的地方,教育也好,医疗也好,很差的一些地方,这些地方的房子是不是现在可以入手了?

  因为这些地方政府要花大量的资金和资源把短板补齐。整个湾区的人口向深圳汇集的时候,这些地方的房子会补涨,虽然大的趋势不变。

  反过来说,现在最差的地方以后可能会有一个很好的投资表现,那以前大家认为比较好的地方,是不是以后它的增长可能会受到一些政策上的限制呢?

  因为深圳整体房价不能太激进,不能违背大的趋势,特别差的地方要补涨,最好的地方还要闪光,那么被牺牲的是什么?

  那就是大家前几年看到的好的非豪宅,可能就不会大涨。这是新规划出台后我的一个比较新的房产投资的思考。

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